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Faut-il acheter sa résidence principale avec une holding ou une SCI ?


Acquérir sa résidence principale est une décision importante qui implique souvent de choisir le montage juridique le plus adapté à ses besoins. Si l'achat via une holding peut sembler intéressant pour optimiser la gestion patrimoniale et la fiscalité, ce schéma présente également des inconvénients qu'il convient de prendre en compte. Dans cet article, nous analysons les avantages et les limites de l'achat de sa résidence principale avec une holding, afin de vous aider à faire le meilleur choix.

Faut-il acheter sa résidence principale en holding ou SCI ?

Comprendre ce qu’est une holding et ses différentes formes

Définition et rôle d’une holding

Une holding est une société créée dans le but de détenir des parts ou actions d’autres sociétés, souvent dans le cadre d’une stratégie de groupe. Sa principale fonction est d’exercer un contrôle sur les entreprises détenues (filiales), de centraliser la gestion, et d'optimiser les flux financiers. En fonction de son activité et de ses objectifs, la holding peut se décliner en différentes formes : patrimoniale, opérationnelle, ou mixte.

Les spécificités de la holding patrimoniale

La holding patrimoniale est une structure dédiée à la gestion d’actifs non commerciaux, tels que des biens immobiliers ou des placements financiers. Contrairement à la holding active qui supervise la gestion courante d’une ou plusieurs filiales, la holding patrimoniale se concentre sur la préservation et la transmission d’un patrimoine. Elle permet de regrouper divers actifs familiaux tout en profitant de certains mécanismes fiscaux comme le régime de l’intégration fiscale.

Pourquoi utiliser une holding pour des acquisitions immobilières ?

Créer une holding pour investir dans l’immobilier, et notamment pour acheter sa résidence principale, est une stratégie adoptée par certains investisseurs pour faciliter la transmission patrimoniale ou réduire la pression fiscale. En fonction de la structure choisie (holding ou SCI adossée à la holding), il est possible de bénéficier de certains avantages tels que la déductibilité des intérêts d’emprunt ou la possibilité de transmettre des parts de la holding en exonération partielle de droits de donation.

Quels sont les avantages d’acheter sa résidence principale via une holding ?

Optimisation fiscale

Opter pour l’achat de sa résidence principale par une holding peut permettre de bénéficier d’une optimisation fiscale non négligeable. En effet, les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles des revenus de la holding, ce qui permet de réduire l’assiette imposable de la société. De plus, les dividendes issus d’autres activités de la holding peuvent être utilisés pour financer l’acquisition, évitant ainsi de prélever des sommes directement sur le patrimoine personnel des associés.

Protection du patrimoine personnel

La création d’une holding permet de séparer les biens détenus par la société du patrimoine personnel des associés. Ainsi, en cas de difficultés financières, les créanciers de la société ne peuvent pas se retourner contre le patrimoine personnel des associés, sauf en cas de faute de gestion avérée. Cette séparation patrimoniale est donc un atout majeur, notamment pour les chefs d’entreprise qui souhaitent protéger leur résidence principale des aléas de leur activité professionnelle.

Flexibilité dans la gestion et la transmission

La holding patrimoniale facilite la transmission des biens à ses héritiers en organisant la succession par la cession de parts sociales. Contrairement à une détention directe, qui peut entraîner des frais de succession élevés, la cession de parts sociales permet de bénéficier d’abattements fiscaux intéressants. Par ailleurs, ce type de montage permet une gestion plus souple de l’actif immobilier, offrant la possibilité de modifier la structure du capital sans impacter directement la propriété de l’immeuble.

Les inconvénients d’acheter sa résidence principale avec une holding

Contraintes fiscales et risques de requalification

Utiliser une holding pour acquérir sa résidence principale peut entraîner des contraintes fiscales importantes. L’administration fiscale peut considérer cette opération comme un abus de droit si elle estime que le montage n’a pas de but économique réel autre que l’optimisation fiscale. En cas de requalification, les avantages fiscaux sont annulés et des pénalités peuvent être appliquées. De plus, l’achat d’une résidence principale via une holding ne permet pas de bénéficier de l’exonération de plus-value sur la vente de la résidence principale.

Complexité administrative et gestion coûteuse

La gestion d’une holding implique une comptabilité rigoureuse et des démarches administratives plus lourdes que pour une détention en direct. L’organisation des assemblées générales, la gestion des dividendes, et la tenue des comptes annuels génèrent des frais supplémentaires (honoraires comptables, juridiques) qui doivent être pris en compte. Ces coûts peuvent rapidement s’accumuler, réduisant ainsi les bénéfices espérés par ce type de montage.

Difficulté de financement et de justification

Les banques peuvent se montrer réticentes à financer l’achat d’un bien immobilier via une holding, car ce montage est souvent perçu comme plus risqué et moins transparent. Les conditions d’octroi des prêts sont généralement plus strictes, avec des taux d’intérêt plus élevés et des garanties supplémentaires demandées. En outre, il peut être difficile de justifier la pertinence économique de ce montage auprès de l’administration fiscale, surtout si la holding ne génère pas de revenus significatifs par ailleurs.

Comparaison avec l’achat via une SCI (Société Civile Immobilière)

Les avantages de la SCI pour la résidence principale

La Société Civile Immobilière (SCI) est une structure fréquemment utilisée pour l’acquisition et la gestion de biens immobiliers familiaux. Contrairement à une holding, la SCI est principalement dédiée à la détention et à la gestion de biens immobiliers et n’a pas pour vocation d’exercer des activités commerciales. L’avantage principal réside dans la facilité de gestion et la fiscalité simplifiée, avec la possibilité de répartir les parts sociales entre plusieurs associés, tout en organisant la transmission du bien.

Les inconvénients de la SCI pour l’achat de la résidence principale

Si la SCI présente des avantages en termes de gestion du patrimoine, elle n’est pas toujours le meilleur choix pour l’achat d’une résidence principale. En effet, les règles fiscales applicables à la SCI peuvent entraîner des coûts importants, notamment en matière d’impôt sur les sociétés et de plus-value. De plus, il n’est pas possible de déduire les intérêts d’emprunt relatifs à un bien destiné à l’usage personnel des associés. Cela peut donc limiter l’intérêt de ce montage par rapport à une détention en direct ou via une holding.

Holding ou SCI : quel choix privilégier pour sa résidence principale ?

Le choix entre une holding et une SCI dépend de nombreux facteurs, tels que la nature de l’investissement, les objectifs patrimoniaux et la situation fiscale de l’acquéreur. La holding peut être plus intéressante pour ceux qui souhaitent regrouper plusieurs biens ou activités au sein d’une même structure, tandis que la SCI reste le choix privilégié pour des acquisitions familiales destinées à être transmises à terme. Une analyse approfondie de chaque situation est donc nécessaire avant de se lancer.

Que dit la fiscalité immobilière sur l’achat de la résidence principale via une holding ?

Régime fiscal applicable à la holding

Lorsque la holding détient un bien immobilier, elle est soumise au régime de l’impôt sur les sociétés (IS) ou de l’impôt sur le revenu (IR), selon la forme juridique choisie. Le choix de l’IS permet de bénéficier de taux réduits sur les bénéfices, mais entraîne également la taxation des plus-values réalisées lors de la vente du bien, sans bénéficier de l’exonération sur la résidence principale. À l’inverse, le régime de l’IR peut s’avérer plus favorable, mais les bénéfices sont alors intégrés aux revenus personnels des associés.

Imposition des plus-values immobilières

L’un des inconvénients majeurs de l’achat d’une résidence principale via une holding est l’imposition des plus-values. Contrairement à une détention directe où les plus-values sur la résidence principale sont exonérées, les biens détenus par la holding sont soumis à l’imposition sur les plus-values professionnelles. Cette imposition est calculée en fonction de la durée de détention et du régime choisi, ce qui peut entraîner une taxation importante lors de la revente de l’actif immobilier.

Conséquences en cas de revente du bien

En cas de revente de la résidence principale détenue par une holding, les associés doivent prendre en compte la double imposition : d’abord au niveau de la société (imposition des plus-values), puis au niveau personnel s’ils souhaitent distribuer les bénéfices sous forme de dividendes. Cette double imposition peut considérablement réduire le rendement de l’opération et constitue l’un des principaux obstacles à l’acquisition d’une résidence principale via ce type de structure.

Acheter avec sa société : Dans quels cas est-ce recommandé ?

Profil des investisseurs adaptés à ce montage

Acquérir sa résidence principale via une holding n’est pas une solution universelle. Elle s’adresse principalement aux chefs d’entreprise ou aux investisseurs disposant déjà d’une structure sociétaire et d’autres actifs sous gestion. Ces profils peuvent bénéficier de la flexibilité qu’offre une holding pour organiser la transmission de leur patrimoine et optimiser leur fiscalité personnelle. De plus, les investisseurs avec un projet de détention de plusieurs biens peuvent trouver un intérêt à regrouper l’ensemble de leur patrimoine immobilier au sein de la holding.

Exemples de situations où la holding est pertinente

Un montage via une holding patrimoniale peut s’avérer pertinent dans le cadre d’une gestion active de patrimoine immobilier ou d’une succession anticipée. Par exemple, un chef d’entreprise qui souhaite transmettre progressivement son patrimoine à ses héritiers peut opter pour la création d’une holding, afin de leur céder des parts de manière progressive tout en conservant le contrôle des actifs. Il est également pertinent pour les investisseurs qui envisagent de regrouper plusieurs biens locatifs et souhaitent optimiser leur fiscalité en consolidant les résultats de plusieurs entités au sein de la holding.

Précautions à prendre pour éviter les redressements fiscaux

Pour éviter un éventuel redressement fiscal, il est essentiel de justifier l’acquisition d’une résidence principale via une holding par un objectif économique réel. Le montage doit avoir une cohérence financière et ne pas viser uniquement à échapper à l’impôt. En outre, il est préférable de consulter un professionnel avant de se lancer, comme un avocat fiscaliste, afin de s’assurer de la viabilité du projet et de respecter les critères de l’administration fiscale. Une mauvaise structuration pourrait entraîner des pénalités financières et l’annulation des avantages fiscaux espérés.

 

Ainsi, acquérir sa résidence principale via une holding peut offrir des avantages fiscaux et patrimoniaux intéressants, mais ce montage comporte également des contraintes fiscales et administratives qu’il est important de bien évaluer avant de se lancer. Ce type de structuration est adapté aux investisseurs disposant déjà d’une holding active ou patrimoniale et souhaitant optimiser la gestion de leur patrimoine immobilier. Cependant, une analyse approfondie et l’accompagnement par un professionnel restent indispensables pour éviter tout risque de requalification fiscale. Alors n'hésitez pas à contacter le Cabinet Sion Avocat afin d'être sûr de faire le bon choix pour votre résidence principale !

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